DIE MANDANTEN I INFORMATION Alle Beiträge sind nach bestem Wissen erstellt. Eine Haftung für den Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Vermietungstage erreicht werden. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung des BFH. ◼ Bei der Prüfung der Ortsüblichkeit kommt es nicht zwingend auf die Gemeinde an. Der „Ort“ kann, je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts, das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen. ◼ Außerdem ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen, damit temporäre Schwankungen unberücksichtigt bleiben. Der Zeitraum von drei bis fünf Jahren kann mit dem Streitjahr beginnen oder mit dem Streitjahr enden oder auch das Streitjahr umfassen, d. h. vorher beginnen und nach dem Streitjahr enden. Die Darlegungslast liegt beim Steuerpflichtigen, der den Zeitraum anzugeben und die entsprechenden Auslastungswerte darzustellen und nachzuweisen hat. ◼ Im Streitfall hatte das FG jedes Streitjahr isoliert betrachtet, anstatt auf einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. Das FG hat nunmehr die Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen. Hinweise: Das FG muss ferner prüfen, ob die Ferienwohnung nach 2018, dem letzten Streitjahr, verkauft worden ist und ob der Verkauf bereits nach der Renovierung im Jahr 2016 beabsichtigt war. Falls dies der Fall ist, wäre eine Prognose über den voraussichtlichen Überschuss bzw. Verlust nur für die tatsächliche Vermietungsdauer (von 2016 bis zum Verkaufszeitpunkt) aufzustellen. Wird die ortsübliche Vermietungsdauer von mindestens 25 % unterschritten oder lassen sich die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht feststellen oder wird die Ferienwohnung auch eigengenutzt, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose geprüft werden. Hier wird üblicherweise ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt, es sei denn, der Steuerpflichtige hatte vor, die Wohnung vorher zu verkaufen (siehe vorherigen Absatz); dann verkürzt sich der Prognosezeitraum bis zum Zeitpunkt des voraussichtlichen Verkaufs. Wird bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten bzw. für diese bereit gehaltenen Ferienwohnung eine Vermietungsdauer von mehr als 75 % der ortsüblichen Vermietungsdauer erreicht, wird der Vermieter wie der Vermieter einer „normalen“ Wohnung behandelt, der die Wohnung dauerhaft vermietet und bei dem eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt wird. Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau eines vermieteten Einfamilienhauses Die Sonderabschreibung für vermietete Neubauten wird nicht gewährt, wenn ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen und ein neues Einfamilienhaus errichtet wird, welches ebenfalls vermietet wird. Die Regelung über die Sonderabschreibung setzt nämlich voraus, dass der Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück vermehrt wird. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden und damit ein Urteil der ersten Instanz höchstrichterlich bestätigt. Hintergrund: Der Gesetzgeber gewährt für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die vermietet werden, eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % für vier Jahre. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Allerdings sind für die Sonderabschreibung weitere Voraussetzungen zu erfüllen, die u. a. davon abhängig sind, wann der Bauantrag für die neue Immobilie gestellt worden ist. Nach der aktuellen Rechtslage muss es sich bei dem Neubau zudem um ein sog. Effizienzhaus 40 handeln. Auch gibt es Vorgaben hinsichtlich der Kosten. Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis zum Jahr 2019 ein Einfamilienhaus, welches sanierungsbedürftig war. Aufgrund der hohen Sanierungskosten entschlossen sich die Kläger zu einem Abriss des Hauses und einem anschließenden Neubau. Nachdem ihr am 27.7.2019 gestellter Bauantrag genehmigt worden war, rissen sie das Einfamilienhaus ab und errichteten im Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, das sie ebenfalls vermieteten. Auf die Herstellungskosten i. H. von rund 305.000 € nahmen sie eine Sonderabschreibung i. H. von 15.250 € vor, die vom Finanzamt nicht anerkannt wurde. Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab: ◼ Die Sonderabschreibung wird nur für neue Wohnungen gewährt, die zusätzlich entstehen und damit den Wohnungsbestand vermehren. Es genügt nicht, dass die neue Wohnung eine abgerissene Wohnung ersetzt. ◼ Zwar ist der Wortlaut des Gesetzes nicht eindeutig. Der Gesetzgeber verlangt die Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung, was bei Ersetzung eines Altbaus durch einen Neubau streng genommen der Fall ist. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich jedoch, dass der Gesetzgeber die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum fördern wollte, um die Wohnraumknappheit zu beseitigen. Die steuerliche Förderung ist Teil der sog. Wohnraumoffensive, die zum Bau neuer Wohnungen führen sollte. Hinweis: Der BFH hat in seinem Urteil offen gelassen, ob bei Ersetzung eines Ein- oder Zweifamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus die Sonderabschreibung ganz oder teilweise gewährt werden kann. Immerhin käme es in diesem Fall zu einer Mehrung des Wohnungsbestands. Nicht begünstigt sind jedenfalls die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, die Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes oder aber Baumaßnahmen, die lediglich zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes führen.
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