DIE MANDANTEN I INFORMATION ◼ ◼ Aktuelle Hinweise für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater ◼ ◼ Aktuelle Hinweise für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater ◼ ◼ Gebäudes in mindestens drei von vier Kernbereichen von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird. Die vier Kernbereiche sind die Heizungsinstallation, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster. Hinweis: In dem BMF-Schreiben werden zahlreiche Beispiele für die einzelnen Standards genannt. So ist z. B. eine Einfachverglasung ein Beispiel für einen sehr einfachen Standard im Bereich der Fenster, während sog. SmartGlass-Fenster mit tönbaren Verglasungen oder Fensterfronten für einen sehr anspruchsvollen Standard im Bereich der Fenster sprechen. Kommt es lediglich in zwei Kernbereichen zu einer Standardhebung, können gleichwohl Anschaffungskosten vorliegen, wenn zusätzlich noch Baumaßnahmen durchgeführt werden, die zu Herstellungskosten führen, z. B. eine Erweiterung der Fläche durch einen Anbau. Zu Herstellungskosten kommt es, wenn ein vollverschlissenes Gebäude durch ein „neues“ Gebäude ersetzt wird, wenn das Gebäude erweitert oder das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. ◼ Eine Erweiterung kann durch Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z. B. Aus- oder Anbau) oder durch eine Substanzmehrung, durch die die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert wird, erfolgen. Letzteres ist beim Einbau neuer Bestandteile möglich, z. B. durch den Einbau einer Außentreppe oder Sauna. Das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung genügt nicht. ◼ Eine wesentliche Verbesserung richtet sich nach dem Vergleich des Gebäudes nach Durchführung der Baumaßnahmen und dem ursprünglichen Zustand bei Erwerb oder Herstellung durch den Steuerpflichtigen. ◼ Eine wesentliche Verbesserung ist anzunehmen, wenn sich der Gebrauchswert des Gebäudes erhöht; allerdings genügt eine deutliche Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs nicht. Außerdem kann es aufgrund einer Standardanhebung in mindestens drei von vier Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) zu einer wesentlichen Verbesserung kommen. Hinweis: Auch durch eine deutliche Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes kann es zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts kommen. Anschaffungsnahe Aufwendungen (zum Begriff s. oben im „Hintergrund“) können durch jede Baumaßnahme (ausgenommen sind nach dem Gesetz Erweiterungskosten und jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten) entstehen, z. B. auch durch Schönheitsreparaturen. ◼ Es genügt für die Aktivierung, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel durchgeführt werden. Es kommt nicht darauf an, dass sie auch innerhalb von drei Jahren abgerechnet oder bezahlt werden. ◼ Wird die Grenze von 15 % im Dreijahreszeitraum nicht überschritten, ist für die ersten drei Jahre nach der Anschaffung nicht zu prüfen, ob eine Standardanhebung vorliegt. Ist ein Teil der Baumaßnahmen als aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren, während der andere Teil bei isolierter Betrachtung sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellt, kann es dazu kommen, dass alle Aufwendungen zu aktivieren sind, wenn die Baumaßnahmen bautechnisch ineinandergreifen. Beispiel: Um eine Überbauung zwischen zwei Gebäuden durchführen zu können, muss zunächst das Fundament ausgebessert werden. Daher sind auch die Ausbesserungsarbeiten, die an sich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, zu aktivieren und wirken sich nur über die Abschreibung aus. Das Finanzamt trägt die Feststellungslast (Beweislast) für die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Allerdings trifft den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht, wenn es darum geht, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Gebäudezustand festzustellen. Hinweis: Bei Verletzung der Mitwirkungspflicht kann sich das Finanzamt auf Indizien stützen und zur Annahme aktivierungspflichtiger Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelangen, wenn ◼ ein Gebäude in zeitlicher Nähe zum Erwerb von Grund auf modernisiert wird, ◼ hohe Aufwendungen für die Sanierung der zentralen Ausstattungsmerkmale getätigt werden oder ◼ im Anschluss an die Baumaßnahmen die Miete erheblich erhöht wird. Hinweise: Die Abgrenzung ist sowohl bei einem betrieblich genutzten Gebäude als auch bei einem Gebäude, mit dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, relevant. Aufteilungsgebot bei Hotelleistungen Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) darf der deutsche Gesetzgeber die Anwendung des ermäßigten Umsatzsteuersatzes von 7 %, der für Hotelübernachtungen gilt, auf die eigentliche Hotelübernachtung sowie auf diejenigen Nebenleistungen, die unmittelbar der Beherbergung dienen, beschränken. Dementsprechend dürfen die Nebenleistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, dem regulären Umsatzsteuersatz von 19 % unterworfen werden, auch wenn die Nebenleistung in einem Pauschalpreis für die Übernachtung enthalten ist. Hintergrund: Nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht unterliegen Beherbergungsleistungen von Hotels, Pensionen, Campingplatzbetreibern etc. dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Der ermäßigte Umsatzsteuersatz gilt nach dem Gesetz jedoch nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, auch wenn diese Leistungen in einem Pauschalpreis enthalten sind. Damit besteht nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht ein Aufteilungsgebot. Sachverhalt: Der EuGH musste über drei Fälle entscheiden. Im ersten Fall bot ein Hotel neben der Übernachtung optional ein Frühstück zum Preis von 4,50 € an; im Hotelpreis war ein Parkplatz enthalten. Im zweiten Fall waren im Übernachtungspreis ebenfalls ein Parkplatz sowie WLAN und die Nutzung des Fitness- und Wellnessbereichs des Hotels
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